Bu konuda basına yansıyan ve pek de hoş olmayan haberleri sıklıkla duyuyoruz. Anlaşma yapılırken en başta müteahhit araştırılmalı, karşılıklı güven ortamı mutlaka sağlanmalıdır. Anlaşma sonrası çalışmalar direk başlar. Kat karşılığı verilecek daire sayısı imar durumuna göre belirlenir. Arsanın yer aldığı konum da tabi bu durumu etkileyebilmektedir.

Kat karşılığı sözleşmelerde iki taraf için de genel olarak kabul görülen oran %50-%50 şeklindedir. Arsaya yapılacak olan daire sayısı bu açıdan önem arz eder. Mesela arsaya 4 katlı ve her katında 2 daire olan bir bina yapılacaksa arsa sahibine 4 daire, müteahhide 4 daire düşer. Tabi yine de olumsuz bir durum ile karşılaşmamak, ileride hak talep edebilmek için bazı kurallara uymak gerekir.

Arsayı Müteahhide Verirken Nelere Dikkat Edilmeli?

• İnşaat başlamadan öne proje oluşturulmakta ve inşaat bu projeye göre yapılmaktadır. Sözleşmede proje ekine, bina için kullanılması planlanmış olan malzemeler ayrıca bu malzemelerin kalitesi mutlaka yer verilmeli, açıkça belirtilmiş olmalıdır.
• Sözleşmeye eklenecek teslimat süresine bakılmalıdır. Bu sürenin genel olarak 12 ay ile 18 ay arasında olması gerekir. Yani 1-1.5 yıl süreli olmalıdır. Sürenin aşılması halinde sözleşmeye ek maddeler eklenmelidir. Bu şekilde bir yaptırım oluşturulması gerekir.
• Müteahhidin önceden yaptığı binalar illa ki vardır. Bu binaları incelemeyi ihmal etmeyin. Bu şekilde kendisinden referans talebinde de bulunmuş olursunuz.
• Çalışanların inşaat sektöründe deneyimli olması gerekir. Bu duruma dikkat etmeniz gerekir.
• Sözleşme arsa sahibi ile müteahhidi zor durumda bırakmayacak şekilde, kurallara uygun olarak yapılmalıdır. Bu duruma dikkat etmelisiniz.
• Hisse devri yapılırken dikkatli olmalı, imzaladığınız her bir kağıdı dikkatlice okumalısınız.
• Müteahhit eğer sektöründe yeni ise yani bir deneyimi yoksa ya tercih etmemeli ya da firmasını inceleyip araştırmalı, ondan sonra karar vermelisiniz.
• Sözleşme direk olarak kat mülkiyetli yani anahtar teslimli olmalıdır.
• Gerek görülürse eğer bir avukata danışmalısınız.
• Sözleşmede inşaatın yapılmasından meydana gelen ve 3.kişilere mal olan zararları kim karşılayacaksa bu durum mutlaka açık olacak şekilde beyan edilmelidir.
• Sözleşme ekleri dikkatlice hazırlanmalıdır. Ekler kullanılacak malzemenin; rengi, tipi, cinsi vb. tüm özellikleri muhteva eder. Bu yüzden önemlidir.
• Yapım olarak müteahhit ile arsa sahibinin alacağı daireler aynı olmalı, birbirinden farklı olmamalıdır. Bu yüzden sözleşmede oranların, daire şekillerinin de birbirinden farklı olmaması gerektiği belirtilmelidir.

Karşılıklı güven olduğu sürece, aradaki sözleşme dikkatlice incelenir, okunur, imzalanırsa bir sorun yaşanmaz. Bu aşamada güven kadar referans da önemlidir. Arsanızı veya binanızın yıkılıp yeniden yapılması için bir müteahhit firması ile anlaşacaksanız mutlaka iyi araştırma yapmalı, herkese güvenmemelisiniz.

Kat Karşılığı Daire Nasıl Hesaplanır?

Hesaplama yapılırken; konutun m² si, arsanın m² si, projede bulunan hisse oranından oluşan 3 kavram hakkında bilgi sahibi olmak gerekir.

Formül;

Arsa m² / Hisse oranı x konutun m² si = Arsanın toplam alanı.

Burada tabi dikkat edilmesi gereken terim yoğunluktur. Yoğunluk değer alanın nüfusa bölünmesiyle elde edilebilir. İmarlı arsa üzerinde inşaatın başlayabilmesi adına yoğunluk değeri hesaplaması yapmak gerekir.

Örnek;

Farz edelim ki 1500 m² lik bir arsa var. İmarda belirtilen yoğunluk oranı da 1,5

İnşaat alanı; arsa x yoğunluk oranı ile elde edilir.

1500 X 1,5 = 2250 m² den oluşan bir inşaat alanı söz konusu diyebiliriz. Daire sayısını hesaplamak adına bir dairenin m² sini bilmek yeterli olur.

Daireler 150 m² den oluşacaksa eğer;

2250 / 150 = 15 daire yapılacak demektir. Daire sayısının belirlenmesinden sonra proje çizilir. Tabi faaliyetlerin başlaması adına belediyeden inşaat ruhsatı alınmalıdır.

Tabi bu hesaplama bire de Vergi Usul Kanunu’nun emsal değer üzerinden öngördüğü şekilde yapılmaktadır. Arsa m² si emsal değer ile çarpılarak hesaplama yapılır. Yönetmeliğe göre oran %30 şeklindedir.

Örnek;

1000 m² lik bir arsaya inşaat yapılacaksa eğer. Bu m² ye %30 oranı üzerinden yeniden ekleme yapılır.

1300 m² alana bodrum, yangın merdiveni gibi ortak kullanım alanları eklenir. 1300 m² alana 100’er m² den oluşacak daireler yapılmak istenirse çok basit bir hesaplama ile;

1300 / 100 = 13 daire elde edilecek olur.

Arsa Payının Ev Metrekaresine Olan Oranını Hesaplama

1000 m² bir arsa olduğunu düşünelim ve satış fiyatları ortalama 1 milyon 560 bin TL kadar olsun.

Dairelerin ise 90 m² olduğunu ve rayiç bedelinin 150 bin TL olduğunu düşünelim.

Arsa payı oranı iki değerin birbirine bölünmesiyle elde edilmektedir.

150 bin TL / 1,560,000 = 15/ 156 = 6,41

6,41 X 15 = 96,153 arsa payı değeridir.